[법무법인 제연] 임대인이 권리금

주인 엘실버 세입자 비임차인의 임대차 기간 종료 직전 비에서 콘텐츠 증명 받기.

임대차계약을 갱신하고 새로운 임차인과 계약을 체결하겠다는 의사를 밝히는 내용증명입니다.

받은 집주인 엘도로 임차인 비다음과 같은 내용의 성명서를 보냈습니다..

‘몇 년 안에 새 건물의 계획 및 준비.

계약연장시 보증금 및 월세 5% 증가하다,

철거 및 재건축 계획은 재계약 시점에 자세히 전달될 예정이다..

또한 철거 및 전환 계획은 신규 임차인과 신규 계약 체결 시 별도로 공지합니다..’

그런 다음 세입자 비이 경우 임대를 연장하지 않고 건물 밖으로 이동합니다..

그리고 임차인 비집주인이다 엘나는 그것에 대해 불평했다, 주장.

주인 엘이 증명을 통해

‘새 임차인에게 계획된 전환에 대해 알리고 새 임대를 체결할 때 고려합니다.‘뭐라고 말할까

최소한 임차인 비사람을 새로운 세입자로 만드는 경우에도

주인 엘귀하는 이로써 이 사람과 임대 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 선언합니다..

이는 상가건물법 보호법의 틀 안에 있습니다. ‘채권 추심 방해‘에 해당합니다.

상업용 건물 법적 보호법 ‘채권 추심 방해‘무엇인가요? 사실 비의 주장인가?

(위의 경우 대법원 2022년모두202498 판결 사실관계 간소화)

쉬운 목차

권리란 무엇입니까?

한편, 상가건물보호법(아래에 ‘상업용 임대료 보호법‘) 조달권의 정의를 살펴보자.

사례금이란 상가에서 사업을 영위하거나 사업을 하고자 하는 자가 상가건물의 위치에 따라 사업시설, 설비, 고객, 신용, 사업노하우, 사업상의 이익 등 유·무형 자산을 양도하는 것을 말한다. 임차료의 대상이 되는 건물 또는 사용가격으로서 임대인 또는 임차인에게 보증금 및 임차료 외에 지급하는 금전(상가임대차법 제10조의3 제1항). ).

보험료 계약은 신규 임차인이 되고자 하는 자가 임차인에게 보험료를 지급할 것을 약정하는 계약입니다(상가임대차법 제10조의3 제2항).

오른쪽 모으다 기회 보장하다

상업용 임대료 보호법 집주인 대여기간 종료 6대여 기간이 끝나기 몇 달 전

“오른쪽 모으다 사보타주”붓다 하다 물건 금지하다.

집주인이 보증금 징수를 방해한 경우

임대인은 임차인에게 손해를 배상할 의무가 있습니다.(상업용 임대료 보호법10동정4 나의삼항구).

그렇다면 ‘권리집행 방해’는 어떤 행위인가?

원칙: 상가건물보호법에서는 다음과 같은 행위를 법적 장애로 규정하고 있습니다..

신규임차인이 되려는 자에게 신규임차인이 되려는 자에게 보험료를 요구하거나 수령하는 행위
새로운 임차인이 되려는 자가 임차인에게 보험료를 지급하지 못하도록 임차인이 알선한 행위
신규 임차인이 되려는 자에게 상당히 높은 임차료 및 보증금을 요구하는 것은 세금, 공과금, 주변 상가의 임차료 및 보증금, 상가건물에 대한 기타 부담금 등을 고려하여 임차인의 동의를 얻어야 합니다.
그 밖에 임대인이 임차인의 조정을 받은 새 임차인이 되려는 자와 정당한 사유 없이 임대차계약을 거부하는 행위

예외(1) : 한편, 상가임대차보호법에 의하여 임대인이 계약연장을 거부할 수 있는 경우, 즉, 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 권익회복 방지에 관한 조례를 적용하지 아니합니다.(상업용 임대료 보호법10동정4 예약).

1. 임차인이 제3기분에 해당하는 금액까지 임대료를 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임대인이 임차인에게 상당한 보상금을 지급하기로 상호 합의한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 대상 건축물의 전부 또는 일부를 전대하는 경우

5. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임대재산의 전부 또는 일부를 훼손한 경우

6. 임대재산의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대목적을 달성할 수 없는 경우

7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 임대인이 대상 건축물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 대상 건축물을 다시 점유할 필요가 있는 경우

가다. 임대차계약 시 임차인에게 공사기간, 건축요건 등 철거 또는 개조계획을 상세하게 안내하고 이를 준수한다.

나. 건축물의 노후화, 훼손 또는 부분적 유실 등 보안사고의 우려가 있는 경우

모두. 기타 법령에 의하여 철거 또는 개축하는 경우

8. 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

예외(2): 그리고 만약 임대인이 임차인을 매개로 후임 임차인과 임대차계약 체결을 거부하더라도 정당한 사유가 있습니다.. 즉 권리회복을 방해하는 행위에 해당하지 아니한다.(상업용 임대료 보호법10동정4 나의2항구).

1. 세입자가 중재한 후임자가 되려는 자가 보증금 또는 월세를 내지 못하는 경우
2. 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인의 조정에 의하여 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임차인의 지위를 유지하기 어려운 중요한 사유가 있는 경우
3. 임대한 상가건물을 1년 6개월 이상 수익성 있게 사용하지 아니한 경우
4. 소유자가 선택한 신규 임차인이 임차인과 보상 계약을 체결하고 보상금을 지불하는 경우

위 사건의 당사자들의 주장

위의 경우 비이다,

엘이런 정당한 이유 없이 비중개 대체 임차인이 되려는 사람과의 임대 계약 체결을 거부한 경우

다시 말해서 상업용 임대료 보호법10동정4 나의하나반제4호적권 수집을 방해하는 행위를 한 것으로 전해졌다. 주장.

반면 L은 계약 연장이나 재계약도 가능하다. 재건 나는 단지 계획에 대해 반성하겠다고 말했다.,

나는 재계약이나 재계약을 거부한 적이 없습니다.,

원고가 피고를 위한 새 임차인을 찾지 못했기 때문에,,

그는 권리 몰수를 방해하는 행위를 한 적이 없다고 주장했다.

지방법원의 판결

이 사건에서 하급심은 임대인 L이 임차인의 권리추심에 개입했다고 판단했다.

서울중앙지방법원 2021. 12. 21형 2020나73008 판결

임차인의 임대차 연장청구권은 “임대료 및 보증금”을 제외하고 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 갱신을 청구할 수 있습니다(제10조 제3항). 따라서 “건물을 개축한다”는 피고의 주장은 임차인의 동의 없이는 증축계약이나 신계약에 포함될 수 없었고, 임차인에 대한 그러한 요구는 제15조의 입법취지에 위배되어 허용되지 않았다. .
그럼에도 불구하고 피고는 원고와 신규 임차인에게 건물을 취득한 시점부터 증축계약 또는 신규계약시 “건물을 개축한다는 사실”을 고려하여 원고 또는 신규 임차인을 계약 연장 또는 새로운 계약 체결을 주저하는 것, 즉 원고의 권리 주장을 방해하는 정당한 이유 없이 계약 갱신 요청을 거부하는 것.

대법원 판결

하지만 대법원 판결은 달랐다.. 임대인 L의 행위는 권리추심의 방해로 보지 아니하였다.

대법원 2022. 8. 11. 판결 2022다202498

현재 피고인이 전달한 내용은 임차인과 새로운 임대차 계약이 체결되면 “몇 년 안에 철거/재건축 계획이 있음을 명시적으로 알려드리겠다”는 기본적인 태도의 표현일 뿐입니다. 이러한 정황으로 미루어 볼 때 피고가 차기 임차인에게 임대 가능 기간을 단기 정보로 알리겠다는 최종 의사를 밝힌 것으로 보기는 어렵다.

또한, 피고는 이 사건을 신고하여 새로운 세입자가 되려는 자와 새로운 임대차 계약을 체결할 때 몇 년 안에 철거 및 신축 계획이 가능할 것이며, 그와 협의 후 구체적인 철거일과 재건축이 가능할 것이며 이에 대한 전제는 피고가 그와 임대차계약을 체결하지 아니할 의사가 있는 경우 임대차의 내용이 적용될 수 있는지를 결정하기 위한 유연하고 유연하며 능동적인 입장을 표명한 것으로 볼 수 있다. 원고가 새로운 임차인이 되고자 하는 사람이라도 중개를 할 수 없고

이 사건 통지 당시에는 철거 및 개축 계획의 내용이 구체적이지 않았고 원고와 원 임대차계약을 체결할 즈음에 이 사건의 통지가 이루어지지 않았으므로 원고의 임대차계약갱신요구는 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 임대차계약을 이행하지 아니한 경우에는 거절사유가 되지 아니한다 하더라도 제10조 각 호의 문장에서 말하는 “권리추심을 방해”한 것으로 볼 수 없다. -4 상가건물임대차법 1항.

메모

위 판결은 임대인이 기존 임차인이 알선한 새 임차인을 퇴거시키기 위한 것입니다.・이로써 최초로 임대차계약을 체결하려는 시도와 동시에 전환사업을 통지하는 것이 기존 임차인의 권리회수에 장애가 되는지 여부를 판단할 수 있는 법적 근거가 마련된다..

평결에 따르면, 집주인이 주선한 철거를 기존 세입자가 새 세입자에게・복구 계획이 통보된 경우에도 원래 권익회복을 방해하는 행위에 해당하지 아니한다..

하지만, 다음과 같은 경우 권리 회복에 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다..

철거 및 신축의 필요성이 인정되지 않거나 계획 및 단계가 정의되지 않았으나 임대인이 새로운 임차인에게 짧은 임대기간만을 확정적으로 설명하고 기록하는 경우
상황이 집주인이 새 세입자에게 전달한 내용과 일치하지 않는 것으로 확인되는 경우(예: )

권리와 관련된 분쟁은 약간 다르며 관련된 법적 근거가 아직 잘 확립되지 않은 영역이 있습니다. 따라서 진행하기 전에 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

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